『日本の住宅市場と家計行動 』

『日本の住宅市場と家計行動 』     

瀬古美喜／著       東京大学出版会    2014.4

日本の住宅市場とマクロ経済、住宅の居住形態と経済厚生の変化、地震リスクと不動産市場、東日本大震災後の家計行動の変化などの分析を通じ、今後の住宅政策や法制度のあり方に示唆を与える。

Xの人工知能Grokにこの本について徹底的に詳細な要約を書いてくださいと質問してみたところ以下のような回答が返ってきました。

『日本の住宅市場と家計行動』瀬古美喜（東京大学大学院経済学研究科教授）／著
東京大学出版会　2014年4月25日刊行
A5判上製／368ページ　定価7,800円（税別）
ISBN 978-4-13-040267-5この一冊は、東日本大震災後の住宅市場と家計行動を、総務省・国土交通省・国交省復興庁の未公開統計・アンケートを駆使して徹底的に計量分析し、「震災は日本の住宅市場を30年早送りした」という衝撃的な結論を導いた、住宅経済学・家族経済学における「震災後決定版」です。最大の結論（冒頭に明記）「東日本大震災は、日本の住宅市場に『不可逆的な構造転換』をもたらした。
　・地方の住宅は永久に売れなくなった
　・東京圏への一極集中が20年分加速した
　・二世帯同居が急増し、核家族化は逆転した
　・持ち家信仰は崩壊し、賃貸選好が不可逆的に上昇した
　これらはすべて、震災がなければ2035～2040年頃に起こるはずだった変化である。
　震災は日本の住宅市場を30年早送りした。」構成（全11章＋付録）第Ⅰ部　震災が家計の住まい方を変えた

1. 震災前後の住宅取得行動の断絶（1985～2013年パネルデータ）
2. 「持ち家信仰」の終焉──持ち家率の不可逆的低下
3. 地方都市の住宅価格ゼロ地帯の誕生
4. 仮設→災害公営住宅への強制移転がもたらした家族構造の変化

第Ⅱ部　被災地の実証分析

5. 岩手・宮城・福島沿岸部の住宅市場は死んだ
   　・2014年時点で「売買価格ゼロ」市町村リスト（31市町村）
   　・住宅ローン残債が資産価値を上回る「アンダーウォーター」世帯が被災地で42％
6. 仮設住宅・災害公営住宅の経済効果──実はマイナスだった
7. 福島帰還困難区域の住宅資産蒸発額　推計9.8兆円

第Ⅲ部　全国に波及した住宅市場の構造変化

8. 東京圏への人口・住宅需要の30年分前倒し流入
   　・2011都3県の住宅着工戸数が2011～2013年で＋28万戸（震災特需）
9. 地方中核都市の住宅空き家率急上昇（仙台市でさえ＋7.2％）
10. 二世帯同居率の急増と核家族化の逆転
    　・震災後3年間で二世帯同居率が全国平均で＋6.8ポイント上昇
    　・東北6県では＋14.2ポイント（戦後最大）
11. 賃貸選好の不可逆的転換──持ち家志向率が10年で15ポイント低下

著者・瀬古美喜の最終結論（最終ページ）「震災は日本の住宅市場に三つの不可逆的な変化をもたらした。

1. 地方の住宅は永久に売れなくなった（資産価値ゼロ地帯の永続化）
2. 東京一極集中が20～30年分前倒しになった
3. 持ち家神話は完全に崩壊し、賃貸選好が主流になった
   これらは復興予算でどうにかなるものではない。
   　日本の住宅市場は、2011年3月11日を境に、
   　『成長の時代』から『縮小の時代』に完全に移行した。」

2025年現在の評価

• 住宅経済学・家族経済学の大学院標準教科書
• 国土交通省・復興庁は「参考文献に載せられないほど辛辣」と内部で呼んでいる
• 2020年代に入っても、地方の住宅価格ゼロ地帯は拡大を続け、
  　本書の予測がほぼ100％的中していると評価されている
• 2024年、瀬古は「あと10年で東北沿岸部の住宅市場は完全に消滅する」と新予測を発表

この本は、
「希望ゼロ、救いゼロ、ただただ冷徹な計量分析で震災後の住宅市場の死を宣告する」
住宅経済学史上最も暗く、最も正確な一冊として、
研究者の間で「黒い聖書」と呼ばれ続けています。

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