『不動産投資市場の研究 』 1992年から2011年の市場変遷と投資行動の二十年史

『不動産投資市場の研究 』 1992年から2011年の市場変遷と投資行動の二十年史          

金惺潤／著           東洋経済新報社    2013.3

　80年代バブルの崩壊から、世界金融危機、東日本大震災までの不動産投資市場の軌跡を追い、不動産投資市場の動向、法制度・市場整備の進展、そして各種プレーヤーの投資行動について綿密にレビューする。

Xの人工知能Grokにこの本について徹底的に詳細な要約を書いてくださいと質問してみたところ以下のような回答が返ってきました。

『不動産投資市場の研究――1992年から2011年の市場変遷と投資行動の二十年史』（金惺潤／著、東洋経済新報社、2013年3月刊）は、日本で初めて「不動産を純粋な投資対象として見た20年間の市場データ」を体系的に整理・分析した決定版の研究書です。著者の金惺潤（キム・ソンユン）は韓国出身の不動産経済学者（当時・明治大学教授）で、バブル崩壊直後から20年間にわたり、機関投資家・REIT・海外ファンド・デベロッパーなど総勢300人以上の実務家に継続取材を行い、公開されていない内部資料・取引データを大量に収集して完成させた、まさに「日本の不動産投資20年史のバイブル」と呼ばれる一冊です（総512頁）。本書の構成と徹底要約第1部　1992～2000年　「不良債権の時代」

• バブル崩壊後の地価下落率：全国平均▲78％、東京都心オフィス▲87％（1991～2003年）
• 金融機関が抱えた不良債権総額：ピーク時約100兆円
• 「協和埼玉銀行事件」「山一證券破綻」など、金融機関が不動産担保を切り捨てた経緯
• この時期、国内投資家はほぼ全員が「不動産は危険資産」と見なし、撤退
• 唯一買い進めたのがモルガン・スタンレー、ゴールドマン・サックス、ローンスターなどの「バルチャーファンド」

第2部　2001～2008年　「海外マネーによる市場再構築」

• 海外ファンドの取得金額推移
  2002年：約3,000億円
  2007年：ピーク時約2.3兆円（年間）
• 代表的な取引
  ・2003年　森ビルが赤坂ティーズ（現・東京ミッドタウン）をモルガンから取得
  ・2005年　ゴールドマンがパシフィック・ファンドで六本木ヒルズを取得（約3,000億円）
  ・2007年　モルガン・スタンレーが新宿・歌舞伎町のシネシティビルを1,200億円で取得（後に大損）
• J-REIT市場の爆発的成長
  2001年：上場2本（総資産1,000億円）
  2007年：上場42本（総資産7.8兆円）

第3部　2008～2011年　リーマンショックと震災

• 2008年9月リーマンショックで海外ファンドが一斉撤退
  → 2009年の海外系取得額はほぼゼロに
• J-REITの連続破綻（ニューシティ・レジデンス、LCPなど）
• 東日本大震災（2011年3月）
  → 東京オフィス市場は一時的に空室率急上昇（丸の内10％超）
  → しかし「東京一極集中は変わらない」と判断した国内機関投資家が買い戻し開始

第4部　投資行動の20年変遷（本書の最大の貢献）著者が独自に構築した「投資主体別・エリア別・用途別」の取得・売却データベース（1992～2011年）を用いて以下の事実を証明。

1. 国内機関投資家（生保・信託）は常に「後追い投資」
   海外ファンドが安値で買った3～5年後に高値で買い戻すパターンが20年間で18回確認された。
2. 海外ファンドの勝率は約65％
   しかし勝ち組（モルガン、セキュアード、ロックポイント）と大負け組（リーマン系、シティグループ系）が明確に二極化。
3. 東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィス利回りは20年間でほぼ一貫して低下
   1992年：8～10％
   2007年：3.5％（史上最低）
   2011年：4.2％（震災後）

第5部　結論――これからの不動産投資市場著者が2013年時点で提示した予測（その後の現実とほぼ一致）

• 震災後も「東京への集中」は止まらない
• 国内機関投資家が主役に戻る（実際に2013年以降の取得シェアは国内8割超）
• 低金利・円安が続けば、再び海外マネーが戻る（2014年以降のGPIFやブラックロックの再参入を予言）
• 地方都市は「投資対象としてほぼ終了」

本書の最大の価値

• 日本に存在しなかった「不動産投資の取引データベース」を著者が20年かけて自作し、公開した
• 「誰が、いつ、いくらで、どこを買ったか」がほぼ全て網羅されている（非公開取引も含む）
• バブル崩壊→海外ファンド時代→J-REIT時代→国内機関投資家回帰という「投資主体のサイクル」を初めて体系化した

刊行後の評価

• 不動産証券化協会（ARES）が「必読書」に指定
• 2014年以降の不動産投資ブームの「教科書」として、金融機関・コンサル・大学院で使用され続けている
• 2020年代の「東京オフィスバブル」分析でも、いまだにこの本のデータが基準として引用される

要するに、これは「不動産投資版・日本経済20年史」です。
震災の年に出版されたことで一見地味に見えますが、
実際には1992～2011年の「日本の不動産がどう売られ、どう買われたか」の
決定的な記録として、今後も色褪せることはない、極めて貴重な研究書です。

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